Hyresgästers inflytande mycket litet när hyran höjs vid renovering
Fastighetsägare kan utnyttja luckor i lagstiftningen för att göra renoveringar som kan innebära chockartade hyreshöjningar för de boende. I en ny rapport visar forskare från Göteborgs universitet, Uppsala universitet, Stockholms universitet och Södertörns högskola att hyresgästernas möjligheter att påverka detta i praktiken är väldigt begränsade.
Forskarna har fokuserat på renoveringar som sker i samband med stambyten. Stambyten räknas som underhåll av fastigheten och hyresvärden får därför inte lov att ta ut någon hyreshöjning.
− Samtidigt är det rätt kostsamt, och många hyresvärdar passar på att göra andra typer av åtgärder samtidigt. Om de åtgärderna kan klassificeras som standardhöjningar får man lov att höja hyran, säger Håkan Thörn, professor i sociologi, som lett projektet rapporten bygger på.
Att regelverket tillåter hyreshöjningar vid standardhöjande renovering är något som utnyttjas av både allmännyttan och privata hyresvärdar. Enligt rapporten är det inte ovanligt med hyreshöjningar på runt 50 procent, men hyran kan i värsta fall stiga med hela 120 procent.
Samtidigt har de senaste decennierna inneburit flera förändringar i bostadspolitiken som påverkat hyresgästernas möjlighet till inflytande. Bostadssaneringslagen, som slog fast att hyresgäster skulle ha inflytande genom Hyresgästföreningen, avskaffades 1994. Den ersattes 2002 av en lag som säger att hyresgäster måste godkänna renoveringar innan de görs.
– Även om möjligheten att inte godkänna en renovering brukar lyftas fram som ett skydd för hyresgästerna har det ingen bäring i praktiken. Om hyresgästen inte skriver på tar fastighetsägaren ärendet till hyresnämnden, och där kan vi se att fastighetsägaren vinner i över 90 procent av fallen, säger Dominika V. Polanska, docent i sociologi och medförfattare till rapporten.
Hyresgäster tjänar på att organisera sig på eget initiativSedan 2011 är de kommunala hyresvärdarna enligt lag även skyldiga att bjuda in till så kallade ”samråd” för att informera och diskutera kommande renoveringar med de boende.
I det forskningsprojekt som ligger till grund för rapporten har forskarna följt nio sådana samrådsprocesser i tre olika städer. De har också intervjuat hyresgäster, fastighetsbolag och representanter för Hyresrättsföreningen. Rapporten visar att eventuella hyreshöjningar är den viktigaste frågan för hyresgästerna, men att samrådsprocessen ofta fungerar dåligt och dialogen i stället handlar om tekniska detaljer kring vad som ska utföras.
För att påverka hyreshöjningar kan det i stället vara mer fruktbart för hyresgästerna att organisera sig utanför samrådet. Av de renoveringsprocesser som forskarna följt utbröt protester i alla fall utom ett.
– Ofta leder protesterna till att hyresvärden backar och sänker hyreshöjningen. Vanligast är att hyresvärden introducerar valmöjligheter, att hyresgästerna får välja på olika ”paket” som innebär olika renoveringar och nivåer av hyreshöjningar, säger Håkan Thörn.
Rekommendationer på tre områdenForskarna ger i rapporten rekommendationer för att stärka hyresgästers inflytande. Rekommendationerna är uppdelade i tre delar där den första handlar om att förändra de strukturella förutsättningarna.
– I grunden är det här en politisk fråga. Vår viktigaste rekommendation är därför att införa en lagstiftning som stärker hyresgästers möjlighet till inflytande, säger Håkan Thörn.
Del två fokuserar på de lokala förutsättningarna. Rapportförfattarna menar att det finns goda exempel på lokal nivå där kommunerna kan lära av varandra. Den tredje och sista delen handlar om att utveckla formerna för samrådsprocessen så att den leder till verkligt inflytande.
Mer information:Rapporten ”Standardhöjning eller underhåll? Deltagande och hållbarhet i renoveringar av hyresbostäder” presenteras och diskuteras tillsammans med politiker och representanter för Hyresgästföreningen vid två tillfällen:
- 20 februari kl. 18.00-19.30 på Arena: Första Lång, Göteborg
- 3 mars kl. 10.00-11.00 i Arenagruppens lokaler på Barnhusgatan 4, Stockholm (och digitalt)
Rapporten finns tillgänglig via SCORE (Stockholm centrum för forskning om offentlig sektor) från och med 20 februari.
Kontakt: Håkan Thörn, telefon: 031−786 4786, e-post: hakan.thorn@socav.gu.se
Rapportens författare:
- Håkan Thörn, professor i sociologi, Göteborgs universitet
- Elena Bogdanova, doktor i sociologi, Göteborgs universitet
- Linda Soneryd, professor i sociologi, Göteborgs universitet och SCORE (Stockholms universitet)
- Dominika V. Polanska, docent i sociologi och lektor i socialt arbete, Södertörns högskola
- Miguel Martinez Lopez, professor i sociologi, Uppsala universitet
- Christoffer Berg, doktor i sociologi, Uppsala universitet