Myt att fastigheter enbart värderas utifrån läge
En vanlig uppfattning är att det geografiska läget är helt avgörande för värdet på kommersiella fastigheter. Men svenska fastighetsvärderare arbetar med långt mer komplexa mönster av faktorer som påverkar fastighetsvärdet. Det visar en avhandling vid Centrum för Ekonomiska Relationer (CER) vid Mittuniversitetet.
Den svenska finanskrisen 1991-1993 hade sitt ursprung i en överoptimistisk långivning med anknytning till fastigheter. Finansiella kriser bottnar ofta i högt belånade fastighetsföretag med kommersiella fastigheter i sina bestånd.
– Det finns få studier om hur fastighetsvärderare bedömer olika faktorer som påverkar värdet. Området väcker intresse, inte minst i ljuset av nya finanskriser, nya redovisningsregler samt att fastighetsvärderare nyligen har börjat auktoriseras, säger Lina Bellman.
Lina Bellman vid forskningscentrumet CER vid Mittuniversitetet har genomfört en studie på svenska fastighetsvärderares bedömningar av kommersiella fastigheter. Nära hälften (67) av Sveriges auktoriserade fastighetsvärderare har intervjuats.
Studien visar bland annat tre återkommande aspekter i fastighetsvärderarnas tankemönster vid värdering, nämligen:
– värderingens fokus – faktorer som påverkar värdet kan antingen relateras till fastighetsägaren eller till marknaden i stort
– faktorerna är mer eller mindre verifierbara
– faktorerna är mer eller mindre komplexa att bedöma
Den första aspekten handlar om att fastighetsvärderare uppfattar att olika sorters information och bedömning har olika påverkan på fastighetsvärdering på mikro- respektive makronivå. Med mikronivå menas då fastigheter i relation till deras fastighetsägare och makronivå avser fastigheter i relation till marknaden i stort.
Den andra aspekten ger uttryck för att fastighetsvärderare uppfattar att viss information är mer eller mindre verifierbar utifrån informationens karaktär.
Den tredje aspekten avser bedömningens komplexitet. Fastighetsvärderare uppfattar att olika typer av information är mer komplex respektive enklare att bedöma.
– Fastighetsvärderarnas egna utsagor om läget som den helt dominerande faktorn stämmer inte. Fastighetsvärdering är mer komplicerat än så. Men läget är fortfarande en viktig del på makronivå, säger Lina Bellman.
Resultaten tyder även på att auktoriserade fastighetsvärderare har relativt homogena tankestrukturer. Vissa skillnader finns dock och de visar sig främst utifrån fastighetsvärderarnas verksamhetsort och vid vilka lärosäten de har studerat.
KONTAKT
Lina Bellman, doktorand, Centrum för forskning om Ekonomiska Relationer, Mittuniversitetet, 070-246 81 45, e-post: lina.bellman@miun.se
